Despejo e cobrança de aluguéis em Recife
Orientação jurídica a proprietários, imobiliárias e administradoras de imóveis residenciais e comerciais (casas, apartamentos, salas e lojas) em Recife e na Região Metropolitana. O escritório atua em ação de despejo e cobrança de aluguéis e encargos em atraso, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Como podemos ajudar
Despejo por falta de pagamento
Ação para retomada do imóvel quando o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos. Pode ser acompanhada do pedido de cobrança dos valores devidos.
Despejo por fim do contrato
Retomada do imóvel ao término do prazo contratual ou por denúncia do contrato, nas hipóteses previstas em lei. As regras mudam conforme o imóvel seja residencial ou comercial e conforme o prazo do contrato.
Cobrança de aluguéis e encargos
Cobrança de aluguéis, condomínio, IPTU e demais encargos em atraso, inclusive contra fiadores, conforme o que cada um assumiu no contrato.
Notificações e acordos
Notificação extrajudicial e negociação, quando a via amigável for possível.
Imobiliárias e administradoras
Atendimento a imobiliárias e administradoras de imóveis, em nome dos proprietários que representam, mediante a documentação e os poderes necessários.
Para uma análise do contrato, informe os dados básicos pelo WhatsApp.
Falar pelo WhatsAppComo funciona
As etapas abaixo descrevem, em linhas gerais, o caminho previsto na Lei do Inquilinato. Cada caso depende do contrato e dos fatos, e não é possível indicar prazo nem resultado.
Análise do contrato e da garantia
Leitura do contrato, dos aditivos, do valor em atraso e da garantia combinada (caução, fiança ou seguro de fiança). A lei admite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37). Essa análise define o pedido e quem deve ser cobrado.
Notificação, quando cabível
Em alguns casos a notificação por escrito é necessária, como na denúncia de contrato por prazo indeterminado, com trinta dias para desocupação (arts. 46, §2º, e 57). Em outros, serve para tentar um acordo antes de ir ao Judiciário. Na falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia para propor a ação de despejo.
Ação de despejo, com ou sem cobrança no mesmo processo
Qualquer que seja o motivo do término da locação, a ação para retomar o imóvel é a de despejo (art. 5º). Quando o motivo é a falta de pagamento, o pedido de despejo pode ser reunido com o de cobrança dos aluguéis e encargos, com cálculo discriminado do débito. Nesse caso, os fiadores são citados para responder à cobrança (art. 62, I).
Liminar de desocupação, nas hipóteses previstas em lei
A lei prevê liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir antes o inquilino, desde que o proprietário preste caução equivalente a três meses de aluguel, nas hipóteses do art. 59, §1º. Entre elas está a falta de pagamento de aluguel e encargos em contrato sem nenhuma das garantias do art. 37, por nunca ter sido contratada ou por ter sido extinta ou desfeita (inciso IX). Nesse caso, o inquilino pode evitar a liminar e a rescisão se, dentro dos quinze dias, depositar em juízo a totalidade do que deve (art. 59, §3º). Fora dessas hipóteses, o processo segue sem liminar. Em qualquer caso, a decisão é do juiz.
Desocupação
Julgado procedente o pedido, o juiz determina a expedição do mandado de despejo, com prazo de trinta dias para desocupação voluntária, que pode ser de quinze dias nos casos do art. 63, §1º. Terminado o prazo, o despejo é executado (arts. 63 e 65). Quando houve pedido de cobrança junto, a execução dos valores pode começar antes da desocupação, se ambos os pedidos forem acolhidos (art. 62, VI).
A retirada do inquilino só pode ocorrer por esse caminho legal.
Documentos para iniciar a análise
- Contrato de locação e eventuais aditivos
- Dados do inquilino e do fiador, se houver
- Relação dos meses e valores em atraso
- Comprovantes de cobrança, mensagens e notificações já enviadas
- Informação sobre a garantia do contrato (caução, fiança, seguro de fiança) ou a sua ausência
- Para imobiliárias e administradoras: contrato de administração ou procuração do proprietário
- Matrícula ou outro documento que comprove a propriedade ou a posse do imóvel
Perguntas frequentes
Posso tirar o inquilino do imóvel por conta própria?
Não. Trocar fechaduras, cortar água ou luz ou retirar os pertences do inquilino pode gerar responsabilidade para o proprietário. A retomada deve seguir o caminho legal, que é a ação de despejo.
Existe liminar de desocupação?
A Lei do Inquilinato prevê liminar de desocupação em quinze dias em algumas hipóteses, com caução de três meses de aluguel (art. 59, §1º). Uma delas é a falta de pagamento em contrato sem garantia. Se o inquilino depositar em juízo o valor total devido nesse prazo, a liminar perde o efeito (art. 59, §3º). A possibilidade depende do contrato e da situação concreta.
Preciso notificar o inquilino antes?
Depende do motivo. Na falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia para propor a ação de despejo. No fim do contrato, a regra varia conforme o tipo de imóvel e o prazo: em alguns casos o contrato termina sozinho no prazo, e em outros é preciso notificar o inquilino com trinta dias para desocupar (arts. 46, 47, 56 e 57). A análise do contrato indica qual regra se aplica.
É possível cobrar o fiador?
Em regra, sim, nos limites do que o fiador assumiu no contrato. Quando a ação de despejo é reunida com a cobrança, os fiadores são citados para responder ao pedido de cobrança (art. 62, I).
O que muda se o contrato tem fiador, caução ou seguro de fiança?
A garantia influencia quem pode ser cobrado e a forma de agir. Com fiador, a cobrança pode alcançá-lo. O seguro de fiança abrange a totalidade das obrigações do inquilino (art. 41), e a seguradora tem as condições próprias da apólice. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, §2º). Sem nenhuma garantia, a lei prevê a liminar de desocupação descrita acima. Também importa se a garantia continua válida: salvo disposição contratual em contrário, ela vai até a devolução do imóvel (art. 39).
Posso cobrar condomínio e IPTU atrasados?
Depende do que o contrato prevê. A lei atribui ao inquilino as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) e, ao proprietário, os impostos e taxas do imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Havendo essa previsão, esses valores podem ser cobrados junto com o aluguel (art. 25). A ação de despejo também pode se basear na falta de pagamento de acessórios da locação (art. 62).
Imobiliárias e administradoras podem ser atendidas?
Sim. O escritório atende imobiliárias e administradoras que representam proprietários, mediante o contrato de administração ou a procuração, além dos documentos do contrato de locação.
O escritório atende imóvel comercial?
Sim. O atendimento inclui salas, lojas e outros imóveis comerciais em Recife e na Região Metropolitana. A lei traz regras próprias para a locação não residencial, como as dos arts. 51 a 57.
Conte o que aconteceu
Envie uma mensagem com um resumo da situação e os documentos que tiver. Quem responde é o advogado Vitor Vieira de Melo Cordeiro, OAB/PE 53.198.
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