Quando o inquilino atrasou o aluguel, ele já está em mora (o nome que a lei dá ao atraso) desde o dia seguinte ao vencimento. A Lei do Inquilinato não prevê prazo de tolerância: o proprietário pode agir desde logo. A partir daí, é possível cobrar a multa e os juros previstos no contrato, tentar um acordo e, se for o caso, propor ação de despejo, de cobrança ou de execução.
Até quantos dias o inquilino pode atrasar o aluguel?
O inquilino deve pagar o aluguel e os encargos no prazo combinado no contrato. Se o contrato não fixar data, o prazo vai até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I, da Lei 8.245/1991).
Passada essa data, o inquilino está em atraso automaticamente, sem necessidade de aviso. É a regra do art. 397 do Código Civil para dívidas com valor e data certos, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplica às locações.
A lei também não exige um número mínimo de meses em atraso para pedir o despejo. A falta de pagamento do aluguel e dos encargos já permite o desfazimento da locação (art. 9º, III). Alguns contratos preveem dias de tolerância ou desconto por pontualidade; nesses casos, vale o que foi assinado.
Quais juros e multa podem ser cobrados no atraso do aluguel?
O ponto de partida é o contrato, que em geral prevê multa, juros e índice de correção.
Multa. Em regra, o STJ não aplica o Código de Defesa do Consumidor à locação de imóveis, que tem lei própria (AgInt nos EDcl no AREsp 2.227.091/PR, 2023). Por isso, o limite de 2% de multa do Código do Consumidor não vale para o aluguel. Isso não quer dizer que qualquer valor seja permitido: o juiz pode reduzir a multa manifestamente excessiva (art. 413 do Código Civil).
Juros. Valem os juros previstos no contrato, dentro dos limites legais. Se o contrato não fixar a taxa, aplica-se a taxa legal do Código Civil, que hoje corresponde à Selic com desconto da inflação (art. 406, na redação da Lei 14.905/2024). Essa taxa não pode ser negativa e vale para atrasos a partir de agosto de 2024.
Correção monetária. Sem índice no contrato, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil).
Além do aluguel, podem ser cobrados os encargos que o contrato atribui ao inquilino, como as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII).
Inquilino não paga aluguel: o que fazer primeiro?
Antes de qualquer medida, reúna o contrato, os aditivos, a lista dos meses e valores em atraso e as mensagens trocadas com o inquilino. Confira também qual garantia o contrato tem: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento. A lei admite apenas uma delas por contrato (art. 37, parágrafo único).
Para propor a ação de despejo por falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia. Ainda assim, uma notificação por escrito ajuda a abrir a negociação e registra a cobrança.
O proprietário não pode retomar o imóvel por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar os pertences do inquilino pode gerar responsabilidade para ele. Seja qual for o motivo, o caminho para recuperar o imóvel é a ação de despejo (art. 5º).
Ação de despejo, ação de cobrança ou execução: qual a diferença?
Ação de despejo por falta de pagamento. Serve para encerrar a locação e retomar o imóvel. O pedido de despejo pode ser feito junto com o de cobrança dos aluguéis e encargos, com o cálculo detalhado da dívida. Nesse caso, o inquilino responde pelo despejo, e o inquilino e os fiadores respondem pela cobrança (art. 62, I). Segundo o STJ, o fiador só participa desse processo quando a cobrança é pedida junto com o despejo, e o fiador que não fez parte da ação não responde depois pela execução da sentença (Súmula 268). Por isso, quando há fiador, vale incluí-lo desde o início.
Ação de cobrança de aluguel. Serve apenas para receber os valores. É útil, por exemplo, quando o inquilino já devolveu o imóvel e deixou dívida.
Execução. O crédito de aluguel e encargos, comprovado por documento, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC). Na prática, o contrato de locação escrito permite cobrar a dívida diretamente por execução, sem passar antes por um processo para reconhecer o débito. Contrato apenas verbal segue o caminho da ação de cobrança. O STJ entende que, para a execução, o contrato não precisa da assinatura de duas testemunhas (por exemplo, AREsp 3.107.495/SP, Terceira Turma, 2026). A execução também pode alcançar o fiador, conforme o que ele assumiu no contrato.
A escolha depende do objetivo (retomar o imóvel, receber os valores ou ambos) e da garantia do contrato.
Quais são os requisitos do despejo liminar?
A liminar é uma ordem de desocupação dada no início do processo, antes de ouvir o inquilino. Nos casos de falta de pagamento, a lei permite a liminar quando há, ao mesmo tempo:
- falta de pagamento do aluguel e dos encargos no vencimento;
- contrato sem nenhuma garantia, porque ela nunca foi contratada, foi extinta ou o garantidor pediu para ser liberado (exoneração) (art. 59, § 1º, IX);
- caução prestada pelo proprietário no valor de três meses de aluguel (art. 59, § 1º);
- ação baseada apenas nesse motivo.
Se o juiz conceder a liminar, o inquilino tem 15 dias para desocupar o imóvel. Ele pode evitar a liminar e a rescisão se, nesse prazo, depositar em juízo todo o valor devido (art. 59, § 3º).
Se o contrato tem fiador ou seguro-fiança válidos, essa liminar específica não se aplica, e o processo segue sem ela. Em situações excepcionais, o juiz pode conceder outra medida de urgência, se ficar demonstrado o risco. Em qualquer caso, quem decide é o juiz.
Quais prazos a lei prevê até a desocupação?
A duração do processo varia conforme o caso e não pode ser estimada de antemão. Mas a lei fixa alguns prazos dentro dele:
- 15 dias, contados da citação (a comunicação oficial do processo), para o inquilino ou o fiador pagarem o débito e evitarem a rescisão (art. 62, II);
- 15 dias para desocupar, quando há liminar (art. 59, § 1º);
- depois da sentença que decreta o despejo, o mandado dá 30 dias para o inquilino sair por conta própria, ou 15 dias quando o despejo se baseia no art. 9º, como na falta de pagamento (art. 63 e seu § 1º, "b").
Terminado o prazo sem desocupação, o despejo é cumprido por oficial de justiça, com uso de força, se necessário (art. 65). Quando o despejo e a cobrança foram pedidos juntos e o juiz acolheu os dois, a execução dos valores pode começar antes da desocupação (art. 62, VI).
O que muda se o contrato tem fiador ou seguro-fiança?
Fiador. Responde nos limites do que assinou. Se o proprietário e o inquilino fizerem um acordo ou aditivo que aumente a dívida sem a assinatura do fiador, ele não responde por esse acréscimo (Súmula 214 do STJ). Se o contrato não disser o contrário, a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação tenha passado a prazo indeterminado (art. 39). Quando a locação já está por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que quer deixar a garantia; ainda assim, continua obrigado por 120 dias depois da notificação (art. 40, X). Nesse caso, o proprietário pode exigir nova garantia em 30 dias; se o inquilino não a apresentar, a locação pode ser desfeita (art. 40, parágrafo único). O imóvel em que o fiador mora, mesmo sendo o único, pode ser penhorado para pagar a dívida do aluguel, seja a locação residencial ou comercial (Súmula 549 do STJ; STF, Tema 1.127).
Seguro-fiança. Cobre todas as obrigações do inquilino (art. 41), nas condições da apólice. A apólice indica como e quando comunicar o atraso à seguradora.
O que o inquilino em atraso pode fazer?
O inquilino também tem caminhos. O primeiro é conversar com o proprietário ou a imobiliária e propor um acordo por escrito, com valores e datas.
Se a ação de despejo já foi proposta, a lei permite "purgar a mora", isto é, pagar o atraso e manter a locação. O depósito judicial deve ser feito em até 15 dias da citação e incluir os aluguéis vencidos até a data do depósito, as multas, os juros, as custas e os honorários do advogado do proprietário, que são de 10% do débito se o contrato não fixar outro valor (art. 62, II). Se o proprietário apontar diferença, o inquilino tem 10 dias para completar o valor (art. 62, III).
Essa possibilidade não existe se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).
Perguntas frequentes
Existe prazo de tolerância para atraso de aluguel?
Na lei, não. O atraso começa no dia seguinte ao vencimento. Só há tolerância se o contrato a previr.
Posso cobrar o fiador sem entrar com despejo?
Em regra, sim, se o fiador assinou o contrato escrito, que permite a execução direta da dívida. O fiador pode pedir que os bens do inquilino sejam cobrados primeiro (benefício de ordem, art. 827 do Código Civil), salvo se o contrato o tornou "principal pagador" ou se ele renunciou a esse benefício (art. 828).
Quanto tempo o proprietário tem para cobrar aluguéis atrasados?
A cobrança de aluguéis prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).
O inquilino pode ser despejado com um mês de atraso?
A lei não exige número mínimo de meses para pedir o despejo. O inquilino, por sua vez, pode evitar a rescisão pagando o débito no prazo legal, salvo se já tiver usado essa possibilidade nos últimos 24 meses.
Atualizado em 30 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto.
Vitor Vieira de Melo Cordeiro, OAB/PE 53.198, atua nas áreas cível, do consumidor e imobiliária, em Recife e Região Metropolitana. Conheça a atuação do escritório em locação e despejo