Usucapião e regularização de imóvel em Recife e Região Metropolitana

O que é usucapião

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel por quem o possui como seu, durante o tempo e nas condições que a lei exige. Depois de cumpridos os requisitos, a propriedade é reconhecida em cartório ou por sentença, e então registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.

Posse não é o mesmo que propriedade. A posse é o uso do imóvel como se fosse seu, em geral morando nele ou cuidando dele. A propriedade aparece no registro. A usucapião serve para quem tem a primeira e precisa da segunda.

Tipos de usucapião de imóvel previstos em lei

Cada tipo tem prazo e requisitos próprios. Os principais estão no Código Civil e na Constituição.

Extraordinária, com prazo de quinze anos

Quem possui o imóvel como seu por quinze anos, sem interrupção nem oposição, pode adquirir a propriedade, sem precisar de título nem de boa-fé (Código Civil, art. 1.238). O prazo cai para dez anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

Ordinária, com justo título e boa-fé

Quem possui o imóvel de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por dez anos, também adquire a propriedade (art. 1.242). Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir o imóvel, como um contrato de compra e venda. O prazo é de cinco anos em uma situação específica: imóvel adquirido onerosamente com base em registro do cartório que depois foi cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido ali a sua moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único).

Especial urbana, com cinco anos

Quem possui, como sua, área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, usando-a para moradia sua ou da família, adquire o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Código Civil, art. 1.240; Constituição, art. 183). Esse direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Especial urbana familiar, com dois anos

Em hipótese própria, quem exerce por dois anos, ininterruptamente e sem oposição, posse direta e com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando-o para moradia sua ou da família, pode adquirir o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240-A). Cada caso exige análise dos fatos.

Especial rural, com cinco anos

Para terra em zona rural de até cinquenta hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que tenha ali a sua moradia, e por quem não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano, o prazo é de cinco anos ininterruptos e sem oposição (Código Civil, art. 1.239; Constituição, art. 191).

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único).

O tempo de posse só conta se ela for exercida como dono, sem interrupção e sem oposição. As causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (art. 1.244). Por isso, saber quando a posse começou e como ela foi exercida é o ponto de partida de qualquer análise.

Usucapião em cartório (extrajudicial)

A lei admite o pedido de usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel, sem prejuízo da via judicial. O pedido é feito pelo interessado, representado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A).

O pedido precisa vir acompanhado de:

• ata notarial, lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e dos imóveis vizinhos;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e das taxas do imóvel.

Quem não assinou a planta é notificado pelo registrador e tem quinze dias para se manifestar, e o silêncio é interpretado como concordância. A União, o Estado e o Município também são cientificados, e há publicação de edital para eventuais interessados. Se a documentação estiver em ordem, o oficial registra a aquisição. Se o pedido for rejeitado, isso não impede o ajuizamento da ação de usucapião (art. 216-A, §9º).

Havendo impugnação justificada, o cartório envia o caso ao juiz, e o procedimento passa a correr na Justiça (art. 216-A, §10). Não é possível antecipar o tempo de nenhum caso.

Usucapião na Justiça (judicial)

O possuidor também pode pedir ao juiz que declare adquirida a propriedade por usucapião. A sentença é título hábil para o registro no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.241). A via judicial é a alternativa quando o caminho do cartório não é adequado ou não foi aceito, por exemplo diante de impugnação, ou quando o caso exige a decisão de um juiz. A escolha entre cartório e Justiça depende dos documentos, dos vizinhos e dos titulares registrados, e é feita depois de analisar o caso.

Regularização de imóvel sem escritura, contrato de gaveta e posse sem registro

Muita gente chega à mesma pergunta por caminhos diferentes: comprou com contrato de gaveta, herdou um imóvel que nunca foi escriturado, mora há anos em terreno sem documento. Nem toda situação se resolve por usucapião, e nem toda usucapião é a melhor via. Dependendo dos fatos, a regularização pode passar por outros caminhos, como o registro do próprio título de compra, a partilha em inventário ou a ação adequada ao caso.

Isso importa porque, entre vivos, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono (Código Civil, art. 1.245, caput e §1º).

A análise inicial verifica:

• há quanto tempo e como a posse é exercida;
• se existe contrato, recibo ou outro documento da origem da posse;
• em nome de quem o imóvel está registrado, se estiver;
• as características do imóvel (urbano ou rural, metragem, existência de matrícula);
• se há ou houve oposição de alguém.

Perguntas frequentes

Quanto tempo de posse é preciso para a usucapião?

Depende do tipo. A lei prevê prazos de dois, cinco, dez e quinze anos, conforme os requisitos de cada modalidade, como moradia, tamanho do imóvel, justo título e boa-fé (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242; Constituição, arts. 183 e 191). A análise do caso indica qual modalidade se aplica.

É preciso ter contrato para pedir a usucapião?

Nem sempre. Na usucapião extraordinária (art. 1.238), a lei dispensa título e boa-fé. Na ordinária (art. 1.242), o justo título é requisito. Em qualquer caso, documentos que mostrem a origem e o tempo da posse ajudam a comprovar o que se afirma.

Posso fazer a usucapião no cartório, sem ir à Justiça?

A lei admite o pedido extrajudicial no cartório de registro de imóveis, com advogado e os documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973. Se houver impugnação justificada ou rejeição, o caso pode seguir para a Justiça.

Imóvel público pode ser usucapido?

Não. A Constituição veda a usucapião de imóveis públicos (arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único).

Cuido do imóvel de um familiar que já faleceu. Conta como posse?

Depende dos fatos. A lei permite somar à própria posse a dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, com justo título e boa-fé; o herdeiro continua a posse de quem faleceu (Código Civil, arts. 1.207 e 1.243). Por outro lado, atos de mera permissão ou tolerância do dono não geram posse (art. 1.208). Também é preciso ver quem mais tem direito sobre o imóvel e se há inventário. O assunto exige análise individual.

O escritório atende fora de Recife e da Região Metropolitana?

O atendimento é para quem mora em Recife e na Região Metropolitana, presencialmente ou pelo WhatsApp.